Neben-/Betriebskostenabrechnung
Die Nebenkosten (mit den Heizkosten) bedeuten für viele Mieter jedes Jahr wieder Ärger und hohe Nachzahlungen. Selbst Anwälte, die sich gründlich in den Bereich eingearbeitet haben, sind oft überfordert – wie soll da erst der Laie zurechtkommen.
Trotzdem finden Sie nachfolgend einige Urteile u. Hinweise, die vielleicht als Orientierung in diesem Dschungel dienen könnten.
Scheuen Sie sich nicht, sich helfen zu lassen, wenn Sie nicht weiterkommen!
Urteile und Interessantes
Vorverteilung Nebenkosten (BGH)
Bei Betriebskostenabrechnungen kommt es vor, dass Kosten für mehrere Häuser, die gemeinsam bewirtschaftet werden, anteilig in die Abrechnung der jeweiligen Anwesen eingestellt werden. Außerdem werden eventuell auch z.B. Hausmeisterkosten um nicht umlagefähige Anteile (etwa für Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben) gekürzt und lediglich der verbleibende Betrag in die Abrechnung übernommen.
Bisher wurde für die formelle Korrektheit der Abrechnung die Angabe der Gesamtbeträge und jeglicher Rechenschritte für die Ermittlung des letztlich angesetzten Betrages erwartet. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom Januar 2016 können nun diese Angaben in der Abrechnung unterbleiben. Der Ansatz der bereinigten Beträge wird vom BGH als formell ausreichend betrachtet. Bezüglich derartiger Vorverteilungen wird man nun auf das Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verwiesen.
(BGH, Urteil vom 20.1.2016 -VIII ZR 93/15)
Wir finden diese Entscheidung sehr ärgerlich, da damit die Überprüfung und Beurteilung einer Nebenkostenabrechnung erheblich erschwert wird. Dem Mieter wird es vor Ort bei der Hausverwaltung oder dem Vermieter kaum möglich sein, bei der Fülle der Belege auch noch diese Vorverteilungen nachzuvollziehen und zu verstehen. (Hier wird es dann wichtig sein, Kopien derartiger Unterlagen anzufertigen, damit diese dann dem Mietververein zur fachkundigen Einsicht vorgelegt werden können.)
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Betriebskostenspiegel / Nebenkostenspiegel
Selbst die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten sind natürlich von Region zu Region etwas unterschiedlich. Auch werden Anwesen verschieden günstig bewirtschaftet. Dennoch kann man sich an Durchschnittswerten orientieren.
Wenn von Gemeinden Mietspiegel erhoben werden, werden meist auch die Betriebskosten erfasst und dann in Tabellen mit dem jeweiligen Mietspiegel veröffentlicht. Wegen des Mietspiegels wendet man sich am besten an die jeweilige Gemeinde- bzw. Stadtverwaltung. Falls die Gemeinde einen erstellt, ist er dort dann auch erhältlich.
Überregional liegen die Durchschnittswerte für die kalten Betriebskosten bei etwa 1,90 bis 2,10 Euro pro Monat u. Quadratmeter; für die Heiz- u. Warmwasserkosten bei 0,90 bis 1,10 Euro pro Monat und Quadratmeter.
Bei Überschreitungen sollte man die jeweilige Abrechnung auf jeden Fall überprüfen lassen. Das ist zum Beispiel im Rahmen der Mitgliedschaft bei uns in der Mieterhilfe möglich.
Betriebskostenabrechnungen / Nebenkostenabrechnungen
Zuerst sollte man prüfen, ob im Mietvertrag Nebenkostenvorauszahlungen mit Abrechnung vereinbart sind (Pauschalen werden z.B. nicht abgerechnet).
Dann dürfen nur die Kostenarten abgerechnet werden, die von der Vorauszahlung umfasst werden.
Weiterhin muss ein vertraglich vereinbarter Umlageschlüssel (die Art und Weise, wie man den Einzelanteil des Mieters errechnet) auch in der Abrechnung beachtet werden (ist keiner vereinbart, geht es nach Wohnflächen). Wobei sich hier allerdings erfahrungsgemäß ein falscher Umlageschlüssel sogar für einen einzelnen Mieter manchmal günstig auswirken kann.
Abschließend sollte man nicht übersehen, die angerechneten Vorauszahlungen zu überprüfen – da gibt es durchaus auch gelegentlich Fehler.
Wenn einzelne Kosten die Werte aus Mietspiegeln oder dem Betriebskostenspiegel überschreiten, sollte man die Abrechnung auf jeden Fall durch uns überprüfen lassen. Ebenso wenn Sie einem unverständlich erscheint!
Umstellung Winderdienst von Wohnungsmietern auf Dienstleister
Das Amtsgericht Dortmund hatte über einen Fall zu entscheiden, wo der Winterdienst nach dem Mietvertrag vom Mieter zu erledigen war. Der Vertrag sah jedoch auch vor, diese (und andere )
"…Obliegenheiten… in anderer Weise zu regeln, soweit dies nach billigem Ermessen unter Abwägung der Belange der Gesamtheit der Mieter zweckmäßig erscheint."
Der Vermieter beauftragte ein Firma mit der Durchführung des Winterdienstes und gab dies durch einen Aushang bekannt, ohne diese Umstellung zu begründen. Die Kosten wurden in die nächste Nebenkostenabrechnung eingestellt.
Ein Mieter, der seit 30 Jahren den Winterdienst selbst regelmäßig ausführte, war nicht bereit diese Kosten zu übernehmen. Das Gericht gab ihm Recht, da die Umstellung durch den Vermieter weder begründet wurde noch ein tatsächlicher Grund vorlag.
(AG Dortmund, Urteil vom 19.9.2011 – 414 C 5891/11)
Frist zur Überprüfung einer Nebenkosten-Abrechnung
Obwohl der BGH von einer sofortigen Fälligkeit einer Nachzahlung bei Zugang einer formell ordnungsgemäßen und nachprüfbaren Abrechnung ausgeht, hat das AG Sinzig einem Mieter eine Überprüfungsfrist zum 1. des übernächsten Monats nach Zugang eingeräumt. Dies entspricht auch der vorherrschenden Meinung in der einschlägigen Fachliteratur.
Die Rechtslage ist damit etwas unklar – aber nach unseren Erfahrungen in der Praxis, kann man wohl schon davon ausgehen, dass einem für die Überprüfung etwas Zeit bleibt.
Nutzerwechselgebühren
Kosten für Zwischenablesungen beim Auszug (Heizung, Warmwasser u. Kaltwasser) und die Erstellung der Zwischenabrechnungen müssen nicht vom Mieter bezahltt werden. Es handelt sich hierbei um Kosten der Verwaltung, die vom Vermieter zu tragen sind, und nicht um Betriebskosten.
(BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZRS 19/07)