Bundesgerichtshof entscheidet über Betriebskostennachforderungen des Vermieters einer Eigentumswohnung bei verspäteter WEG-Abrechnung

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter einer Eigentumswohnung, auch noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen kann, wenn der WEG-Verwalter verspätet abgerechnet hat.

Sachverhalt und Prozessverlauf:

Die Beklagte war Mieterin einer in einer Wohnungseigentumsanlage gelegenen Wohnung des Klägers, für die sie neben der Nettomiete monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten hatte. Der Mietvertrag enthielt eine handschriftliche Ergänzung, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete der Kläger gegenüber der Beklagten erst mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG** gefasst hatte.

Mit seiner Klage hat der Kläger für die jeweiligen Abrechnungszeiträume Nachforderungen geltend gemacht. Die Klage ist in allen Instanzen ohne Erfolg geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* über die Betriebskosten abzurechnen hat, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Diese Abrechnungspflicht ist nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Eine solche (ungeschriebene) Voraussetzung ist der Vorschrift nicht zu entnehmen, ergibt sich auch nicht aus den Gesetzesmaterialien oder der Gesetzessystematik und wäre insbesondere mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und – durch eine zeitnahe Abrechnung der Betriebskosten – rasche Klarheit und Rechtssicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem würde hierdurch der Mieter einer Eigentumswohnung in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, da er durch das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöhten Risiko ausgesetzt wäre, die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten.

Die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG), entsteht zwar gegenüber den anderen Eigentümern im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Kosten und Lasten, sondern erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG. Dieser Beschluss entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen.

Damit kann ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die Hausverwaltung die WEG-Abrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, was er konkret darzulegen hat.

Hieran fehlte es. Zwar muss sich der Kläger ein Verschulden des (früheren) Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen, weil dieser, wie der Senat nunmehr entschieden hat, grundsätzlich – und so auch hier – nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung ist. Der Kläger hat jedoch lediglich geltend gemacht, die bis zum 31. Dezember 2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2012 abberufen worden. Die neue, ab 1. Januar 2013 tätige Hausverwaltung sei mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. August 2013 zur Abrechnung der Wohngelder für die Jahre 2010 und 2011 beauftragt worden und habe diese im November 2013 fertiggestellt. Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignete.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Januar 2017 – VIII ZR 249/15

Mitteilung der Pressestelle

Nr. 011/2017 vom 25.01.2017

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Bei Betriebskostenabrechnungen kommt es vor, dass Kosten für mehrere Häuser, die gemeinsam bewirtschaftet werden, anteilig in die Abrechnung der jeweiligen Anwesen eingestellt werden. Außerdem werden eventuell auch z.B. Hausmeisterkosten um nicht umlagefähige Anteile (etwa für Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben) gekürzt und lediglich der verbleibende Betrag in die Abrechnung übernommen.

Bisher wurde für die formelle Korrektheit der Abrechnung die Angabe der Gesamtbeträge und jeglicher Rechenschritte für die Ermittlung des letztlich angesetzten Betrages erwartet. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom Januar 2016 können nun diese Angaben in der Abrechnung unterbleiben. Der Ansatz der bereinigten Beträge wird vom BGH als formell ausreichend betrachtet. Bezüglich derartiger Vorverteilungen wird man nun auf das Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verwiesen.

(BGH, Urteil vom 20.1.2016 -VIII ZR 93/15)

Wir finden diese Entscheidung sehr ärgerlich, da damit die Überprüfung und Beurteilung einer Nebenkostenabrechnung erheblich erschwert wird. Dem Mieter wird es vor Ort bei der Hausverwaltung oder dem Vermieter kaum möglich sein, bei der Fülle der Belege auch noch diese Vorverteilungen nachzuvollziehen und zu verstehen. (Hier wird es dann wichtig sein, Kopien derartiger Unterlagen anzufertigen, damit diese dann dem Mietververein zur fachkundigen Einsicht vorgelegt werden können.)

Es ist nach den Umständen des Einzelfalls zu entscheiden, inwieweit die Berücksichtigung des Leerstandes aus Gründen der Billigkeit erforderlich ist.

So kann es in Betracht kommen, auch für die Zeiten des Leerstandes eine fiktive Person anzusetzen und auf diese Weise eine Betreiligung der Vermieters an den Leerstandskosten zu erreichen.
Bei Wasserkosten ist auch eine Aufteilung nach Grundkosten u. Verbrauchskosten denkbar.
Ferner mag es – insbesondere bei geringfügigem Leerstand – im Einzelfall auch angemessen sein, von einer Berücksichtigung ganz abzusehen.

(BGH Hinweisbeschluss vom 8. Jan. 2013 – VIII ZR 180/12)

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung bekräftigt, dass ein Vermieter eigene Arbeitsleistungen (oder Leistungen des eigenen Personals) mit den Kosten abrechnen darf, die bei der Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. 

Urteil vom 14.11.2012 – VIII ZR 41/42

Wir meinen, dass es aber hier besonders wichtig ist, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet wurde. Im Zweifel immer beraten lassen!     

In einer Nebenkosten-Abrechnung betrugen die Kosten für Hausreinigung u. Gartenpflege das Fünf- bis Sechsfache des regional Üblichen. Vor Vergabe dieser Arbeiten wurden nicht mindestens drei Angebote eingeholt. Das Gericht sah hier eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots.

AG Zossen, AZ 5 C 418/11

Bei Betriebskosten wird teilweise nach dem sog. Abflussprinzip abgerechnet, d.h. dass alle im Abrechnungszeitraum geflossenen Zahlungen angesetzt werden, auch wenn diese evtl. für Leistungen aus dem vorherigen oder nächsten Abrechnungszeitraum bezahlt wurden. Nach der Rechtsprechung des BGH können Heizkosten aber nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten  Brennstoffs abgerechnet werden.
Ein Fehler in dieser Hinsicht kann nicht durch die nach § 12 Abs. 1 Heizkostenverordnung vorgesehen Kürzung für nicht verbrauchsabhängige Abrechnungen ausgeglichen werden.

(BGH, Urteil vom 1.2.2012 – VIII ZR 156/11 und vom 20.2.2008 – VIII ZR 49/07)  

Da diese Abrechnungen für den Laien meist recht verwirrend sind, sollten Sie bei Zweifeln bei uns Mitglied werden und sich beraten lassen. 

Selbst die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten sind natürlich von Region zu Region etwas unterschiedlich. Auch werden Anwesen verschieden günstig bewirtschaftet. Dennoch kann man sich an Durchschnittswerten orientieren.
 
Wenn von Gemeinden Mietspiegel erhoben werden, werden meist auch die Betriebskosten erfasst und dann in Tabellen mit dem jeweiligen Mietspiegel veröffentlicht. Wegen des Mietspiegels wendet man sich am besten an die jeweilige Gemeinde- bzw. Stadtverwaltung. Falls die Gemeinde einen erstellt, ist er dort dann auch erhältlich.

Überregional liegen die Durchschnittswerte für die kalten Betriebskosten bei etwa 1,90 bis 2,10 Euro pro Monat u. Quadratmeter; für die Heiz- u. Warmwasserkosten bei 0,90 bis 1,10 Euro pro Monat und Quadratmeter.

Bei Überschreitungen sollte man die jeweilige Abrechnung auf jeden Fall überprüfen lassen. Das ist zum Beispiel im Rahmen der Mitgliedschaft bei uns in der Mieterhilfe möglich.      

Zuerst sollte man prüfen, ob im Mietvertrag Nebenkostenvorauszahlungen mit Abrechnung vereinbart sind (Pauschalen werden z.B. nicht abgerechnet). 
Dann dürfen nur die Kostenarten abgerechnet werden, die von der Vorauszahlung umfasst werden. 
Weiterhin muss ein vertraglich vereinbarter Umlageschlüssel (die Art und Weise, wie man den Einzelanteil des Mieters errechnet) auch in der Abrechnung beachtet werden (ist keiner vereinbart, geht es nach Wohnflächen). Wobei sich hier allerdings erfahrungsgemäß ein falscher Umlageschlüssel sogar für einen einzelnen  Mieter manchmal günstig auswirken kann. 
Abschließend sollte man nicht übersehen, die angerechneten Vorauszahlungen zu überprüfen – da gibt es durchaus auch gelegentlich Fehler. 
Wenn einzelne Kosten die Werte aus Mietspiegeln oder dem Betriebskostenspiegel überschreiten, sollte man die Abrechnung auf jeden Fall durch uns überprüfen lassen. Ebenso wenn Sie einem unverständlich erscheint! 

Das Amtsgericht Dortmund hatte über einen Fall zu entscheiden, wo der Winterdienst nach dem Mietvertrag vom Mieter zu erledigen war. Der Vertrag sah jedoch auch vor, diese (und andere ) 
"…Obliegenheiten… in anderer Weise zu regeln, soweit dies nach billigem Ermessen unter Abwägung der Belange der Gesamtheit der Mieter zweckmäßig erscheint."  

Der Vermieter beauftragte ein Firma mit der Durchführung des Winterdienstes und gab dies durch einen Aushang bekannt, ohne diese Umstellung zu begründen. Die Kosten wurden in die nächste Nebenkostenabrechnung eingestellt.

Ein Mieter, der seit 30 Jahren den Winterdienst selbst regelmäßig ausführte, war nicht bereit diese Kosten zu übernehmen. Das Gericht gab ihm Recht, da die Umstellung durch den Vermieter weder begründet wurde noch ein tatsächlicher Grund vorlag.

(AG Dortmund, Urteil vom 19.9.2011 – 414 C 5891/11)

Obwohl der BGH von einer sofortigen Fälligkeit einer Nachzahlung bei Zugang einer formell ordnungsgemäßen und nachprüfbaren Abrechnung ausgeht, hat das AG Sinzig einem Mieter eine Überprüfungsfrist zum 1. des übernächsten Monats nach Zugang eingeräumt. Dies entspricht auch der vorherrschenden Meinung in der einschlägigen Fachliteratur.

Die Rechtslage ist damit etwas unklar – aber nach unseren Erfahrungen in der Praxis, kann man wohl schon davon ausgehen, dass einem für die Überprüfung etwas Zeit bleibt.