Im Mieterhöhungsverlangen kommt es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an.

Der Bundesgerichtshof hat heute – unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung – entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Der Sachverhalt:

Der Beklagte ist Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm.

Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €. Dies begründet sie damit, dass sie nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften* zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 % (94,46 €) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung um 94,46 € zugestimmt Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 € gerichtete Klage der Vermieterin ist in den Vorinstanzen abgewiesen worden.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. hält der Senat deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze – besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB**). Dem steht bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt.

Mitteilung der Pressestelle des Bundesgerichtshofes Nr. 189/2015 vom 18.11.2015

Urteil vom 18. November – VIII ZR 266/14

Ein Sachverständiger kann sich bei seinem Gutachten über die Miethöhe nicht nur auf Angebots- u. Neuvermietungsmieten beziehen und die Bestandsmieten unberücksichtigt lassen, selbst wenn er von den ermittelten Mieten Abschläge vornimmt.

(LG Kiel, Urteil vom 22.1.14)

Das Landgericht Gießen hat das in einem ähnlichen Fall auch so gesehen.

(LG Gießen, Urteil vom 24.1.14)

Der Bundesgerichtshof meinte hierzu: …Der Vermieter kann … nur die Miete verlangen, die als zu ermittelnde Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne der durch Neuvermietung und Bestandsmietenänderungen der letzten vier Jahre geprägten ortsüblich Vergleichsmiete in dem betreffenden Gebiet liegt.

Falls es für Ihren Wohnort einen Mietspiegel gibt, erhalten Sie ihn von der Stadtverwaltung.
Sie erfahren dort auch, ob es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt. Wenn ja, dann kann Ihr Vermieter nur diejenige Miete bei Erhöhungen verlangen, die sich aus dem qualifizierten Mietspiegel ergibt. Ausserdem müssen bei einer Erhöhung die Angaben zur Einordnung Ihrer Wohnung in den qualifizierten Mietspiegel gemacht werden.
Nicht qualifizerte Mietspiegel können bei Mieterhöhungen von Vermietern verwendet werden, müssen aber nicht herangezogen werden.

Mietspiegel von Maklern etc. zählen nicht!

Wenn bei den drei als Vergleichsobjekte für eine Mieterhöhung herangezogenen Mietwohnungen zwei erheblich von der Größe der Wohnung, für die die Miete erhöht werden soll, abweichen (hier: 40 %  u. 47 %), ist das Zustimmungsverlangen unwirksam.
(AG Kandel, Urteil vom 31.12. 2011 – 1 C 301/11) 

Ähnlich das LG Potsdam:

Die Wohnung des Mieters im entschiedenen Rechtsstreit ist 65,68 m² groß. Eine Vergleichswohnung mit 90 m² fand man noch akzeptabel, nicht andere mit 102,94 m². Das Gericht ging davon aus, dass man sich an den Kategorien des Mietspiegel orientieren kann, wobei hier eine Kategorie 60 bis 90 m² war, die nächste lautete "über 90 m²".
(LG Potsdam, Urteil vom 12.10.2011 – 4 S 115/11)  

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung ist nach durchgeführter Maßnahme auch dann möglich, wenn die Modernisierung vorher nicht nach den gesetzlichen Bestimmungen ausreichend angekündigt wurde (BGH, Urteil vom 2.3.2011 – VIII ZR 164/10).

Natürlich sollte man die Mieterhöhung als solche überprüfen lassen, denn sie könnte ja nicht in Ordnung sein! 
 

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB wird die vereinbarte Wohnfläche zugrunde gelegt, wenn die tatsächliche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht.
(BGH, Urteil vom 8.7.09 – VIII ZR 205/08) 

Nach der Ansicht des Bundesgerichtshofes ist bei einer  vereinbarten Fläche diese bei Mieterhöhungen zugrunde zu legen. Es sei denn, die tatsächliche Fläche ist um mehr als 10 % größer.
(BGH – VIII ZR 138/06)