Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach die Parteien wechselseitig auf die Dauer von 4 Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten und diese erst nach Ablauf dieses Zeitraumes mit der gesetzlichen Frist zulässig ist, ist gemäß Entscheidung des Bundesgerichtshof unwirksam – jedenfalls, wenn es sich um eine vorfomulierte Vereinbarung handelt.

Als Begründung wird gegeben, dass einerseits die 4 Jahre nicht ab Vertragsabschluss zu laufen beginnen und andererseits die Kündigung erst nach 4 Jahren möglich wäre, was im Ergebnis zur Überschreitung der bei vorformulierten Vereinbarungen höchstzulässigen Bindung auf 4 Jahre führen würde. 
(BGH, Urteil vom 8.12.2010 – VIII ZR 86/10)

Da es verschiedene Vertragsgestaltungen u. Entscheidungen zu diesem Thema gibt, solte man sich bei Problemen mit Kündigungsausschlüssen unbedingt individuell von uns beraten lassen. Und zum Glück gibt es auch bei gültigen Ausschlüssen evtl. doch noch Möglichkeiten, vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden.

Kündigt der Vermieter ohne Angabe der Gründe und zieht der Mieter einen Anwalt hinzu, um die Kündigung abzuwenden, muß der Vermieter die Anwaltskosten nicht übernehmen.
(BGH, Urteil vom 15.12.10 – VIIIZR 9/10)

 
Die Kündigung des Wohnraummietvertrags aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks bedarf zur formellen Wirksamkeit einer Begründung, die konkret genug ist, um dem Mieter die einschlägige Einschätzung seiner Rechtsverteidigung zu ermöglichen; dazu sind im Kündigungsschreiben vergleichende Ertragsberechnungen anzustellen. 
(LG Berlin, Urteil vom 19.6.2009 – 63 S 12/08)

Ein Ausschluss der ordentlichen Kündigung von seiten des Mieters, der formularmäßig (also nicht individuell ausgehandelt) vereinbart ist, ist dann bindend, wenn er für nicht mehr als 4 Jahre gilt und gleichzeitig eine Staffelmiete vereinbart ist (BGH VIII ZR 154/04). 

 Dagegen ist der formularmäßige einseitige Kündigungsausschluss nicht gültig, wenn keine Staffelmiete vereinbart ist und auch kein andersartiger ausgleichender Vorteil für den Mieter geährt wird, der den Kündigungsausschluss rechtfertigen könnte (BGH VIII ZR 30/08).

Bei Problemen mit Kündigungsausschlüssen sollte man sich immer beraten lassen – von den Umständen her ist es vielleicht doch möglich aus dem Vertrag herauszukommen.  

Ein Vermieter hat den Zugang einer Kündigung, die ihm per Einwurfeinschreiben zugesandt wurde, bestritten. Der Mieter hatte den Einlieferungsschein und einen Auslieferungsbeleg. Der Vermieter behauptete, er habe kein Einwurfeinschreiben erhalten, daher müsse eine Fehlzustellung in einen anderen Briefkasten erfolgt sein.

Das AG Erfurt befand, dieser Einwand reiche nicht aus, da er bloß abstrakt u. ohne weiteren Beweisantritt einen anderen Geschehensablauf darlege. Die Kündigung wurde als zugegangen betrachtet.

(AG Erfurt, Urteil v. 20.6.2007 – 5 C 1734/06)

Dies bestätigt unsere Beratungspraxis, wonach wir in der Regel eher zum Einwurfeinschreiben raten, welches eben eingeworfen wird, unabhängig davon ob der Vermieter oder ein Familienangehöriger zu Hause ist.      

Ein vertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht des Mieters von mehr als 4 Jahren ist bei einem Staffelmietvertrag unwirksam. Es kann deshalb von Mieterseite jederzeit, also auch schon vor Ablauf von 4 Jahren, gekündigt werden.

Bei anderen als Staffelmietverträgen kommt es für die Frage der Wirksamkeit auf verschiedene Umstände an (z.B. individuell oder formularmäßig vereinbart, Kompensation für den Verzicht). Dies sollte im Einzelfall geprüft werden. 

Ab dem 1. Juni 2005 ist das Gesetz über Kündigungsfristen für sogenannte Altmietverträge in Kraft. Danach gilt die kurze, dreimonatige Frist für Kündigungen durch den Mieter auch bei Mietverträgen, die vor dem 1. Sept. 2001 abgeschlossen wurden, auch wenn hier noch im Vordruck die früher bis zu 12 Monaten gestaffelten Fristen aufgeführt waren.